最高法：房屋買賣雙方為規避國家稅費約定五年後辦理過戶，是否屬於“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”？

房屋買(mai) 賣雙方為(wei) 規避國家稅費未能及時辦理過戶手續是否屬於(yu) “非因買(mai) 受人自身原因未辦理過戶登記”？

問：案外人與(yu) 被執行人簽訂房屋買(mai) 賣合同後，為(wei) 規避國家稅費，約定五年後辦理房屋過戶手續。後因被執行人與(yu) 債(zhai) 權人發生糾紛，法院對房屋進行查封。案外人提出執行異議之訴，主張其與(yu) 被執行人在法院查封案涉房屋之前已簽訂合法有效的買(mai) 賣合同，其已經支付全部購房款並占有，非因買(mai) 受人自身原因未辦理過戶登記，依據《最高人民法院關(guan) 於(yu) 人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二十八條規定，請求排除法院對房屋的強製執行，應否支持？

答：案外人與(yu) 被執行人簽訂房屋買(mai) 賣合同後，為(wei) 規避國家稅費，約定五年後辦理房屋過戶手續，未能在債(zhai) 權人申請法院查封房屋之前辦理過戶手續，不屬於(yu) 《最高人民法院關(guan) 於(yu) 人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二十八條規定的"非因買(mai) 受人自身原因未辦理過戶登記”。

（本書(shu) 研究組）

附：相關(guan) 規定及釋義(yi)

最高人民法院關(guan) 於(yu) 人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定

第二十八條 金錢債(zhai) 權執行中,買(mai) 受人對登記在被執行人名下的不動產(chan) 提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shu) 麵買(mai) 賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chan) ；（三）已支付全部價(jia) 款，或者已按照合同約定支付部分價(jia) 款且將剩餘(yu) 價(jia) 款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買(mai) 受人自身原因未辦理過戶登記。

來源：最高人民法院執行局《最高人民法院關(guan) 於(yu) 人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題規定理解與(yu) 適用》，人民法院出版社出版

從(cong) 實踐中看，能夠歸責於(yu) 買(mai) 受人的原因，可以分為(wei) 三個(ge) 層麵，一是對他人權利障礙的忽略。例如，不動產(chan) 之上設定有其他人的抵押權登記，而買(mai) 受人沒有履行合理的注意義(yi) 務，導致登記時由於(yu) 存在他人抵押權而無法登記。二是對政策限製的忽略。例如，明知某地限製購房，在不符合條件的情況下仍然購房導致無法辦理過戶手續。三是消極不行使登記權利。例如，有的交易當事人為(wei) 了逃稅等而故意不辦理登記的，不應受到該原則的保護。一個(ge) 有爭(zheng) 議的問題是，有的人認為(wei) ，買(mai) 房人本來可以通過提起訴訟行使物權登記請求權並通過法院強製執行來完成物權變動的使命，但卻沒有行使，能否視為(wei) 買(mai) 受人的原因。我們(men) 認為(wei) ，對於(yu) 普通的民事主體(ti) ，不可將其都視為(wei) 法律專(zhuan) 家，此種情況，不能視為(wei) 買(mai) 受人有過錯。何況，訴訟與(yu) 執行本身也有一定時間要求，不能滿足對買(mai) 受人物權期待權的保護要求。